לדוגמא, אם הוועדה המקומית אישרה תכנית בניין עיר, אשר מאפשרת להוסיף קומה בבניין, הדבר מעלה את שווי הבניין ותשלום ההיטל הוא עבור עליית השווי שנעשתה.

השווי וגובה ההיטל נקבעים על ידי שמאי הועדה המקומית וניתן לערור על החלטתו.

חשוב לציין: במקרים רבים ניתן בתכנון נכון ע"י שמאי מקרקעין להביא למצב של הפחתת היטל השבחה ואף ביטולו לגמרי.

מי משלם היטל השבחה:

חובת התשלום חלה על הגוף או האדם שהיה הבעלים או החוכר לדורות (שוכר ליותר מ-25 שנה) של המקרקעין בעת מתן האישור.

בעת מכירת מקרקעין, חובת התשלום חלה על המוכר, שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. יחד עם זאת ביחסים הפנימיים שבין מוכר לקונה, ניתן לקבוע שהקונה ישלם את החיוב ("עסקת נטו"). תשומת לב שבמקרה כזה שווי העסקה לצרכי מס יכלול לא רק את התמורה שישלם הקונה למוכר אלא גם את התשלום הנוסף שמשולם על ידי הקונה.

באיזה מקררים מחייבים בהיטל השבחה:

חיוב בהיטל חל בגין עליית שווי המקרקעין כתוצאה מהתרחישים שלהלן:

1.  אישור תב"ע (תוכנית בנין עיר).
2.  מתן הקלה.
3. אישור שימוש חורג.

כך למשל, פיצול דירה ל-2 דירות (במידה והדבר נעשה בהיתר) עלול לחייב היטל השבחה בגין עליית ערך הנכס.

חשוב לציין כי, היטל ההשבחה אינו חל על תוכניות שקיבלו תוקף לפני 1.7.1975.

מתי משלמים היטל השבחה:

מועד תשלום היטל השבחה הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין.

"מימוש הזכויות" בהשבחה מתכנית מתקיים במקרים שלהלן:

היתר בניה או שימוש: יום קבלת היתר הבניה, שניתן בעקבות אישור התוכנית, מתן ההקלה או אישור השימוש החורג שהשביחו את המקרקעין.

בהתחלת שימוש בפועל כפי שהותר עקב אישור התכנית.

במכירת מקרקעין: יום מכירת הזכויות במקרקעין.

חשוב להדגיש, אין חבות תשלום היטל בעת העברה מכח דין כמו למשל העברה מכח צו ירושה, העברה מכח צו קיום צוואה או העברה אגב גירושין. כמו כן אין חבות בתשלום בגין ההשבחה בהעברה ללא תמורה לקרוב (בן זוג, הורה, סב/סבתא, בן/בת, נכד/ה, אח/ות וגיס/ה).

הפוסט מהו היטל השבחה: הופיע לראשונה ב-Website.

נדלן – נכסי דלא ניידי.

גוש, חלקה, מגרש , תת חלקה – כל אחד מהם הינו חלק מזיהוי נכס מקרקעין.

דו משפחתי – נכס מקרקעין המורכב מ 2 יחידות צמודות קרקע מחוברות.

מינהל מקרקעי ישראל – הינו גוף אשר מנהל את רוב קרקעות מדינת ישראל. כיום שונה שמו לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

דמי היוון – תשלום אותו גובה מינהל מקרקעי ישראל בעת ביצוע חכירה מהוונת.

דמי חכירה – לצורכי חכירת מגרש.

דמי רכישה– תשלום אותו גובה מינהל מינהל מקרקעי ישראל בעת ביצוע עסקה בנחלות חקלאיות.

דמי פיצול – תשלום אותו גובה רמ"י בעבור פיצול מגרש לשני מגרשים (לעיתים ישנו מצב בו ישנם זכויות ל 2 בתים אך זכויות החכירה הינם לבית 1).

שמאי מכריע – ממונה על פי תיקון 84 לחוק תכנון ובניה לצורך הכרעה בגין חיוב בהיטל השבחה בין  שמאי הועדה המקומית לבין שמאי המערערים.

שומת השבחה – השומה אותה מכין שמאי מטעם הועדה המקומית ובה נקבע היטל ההשבחה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה.

פיצויי הפקעה – נקבע בעת הפקעת חלק ממקרקעין. שווי ההפקעה נקבע על ידי שמאי מקרקעין.

ירידת ערך על פי סעיף 197 – פגיעה עקב תוכנית בניין עיר בערך המקרקעין נקבע על ידי שמאי מקרקעין.

תב"ע / תמ"מ / תמ"א – תוכנית בניין עיר / תוכנית מתאר מחוזית / תוכנית מתאר ארצית.

תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית העוסקת בחיזוק לרעידות אדמה. לתוכנית תיקונים שונים כגון תמ"א 38/2 ותמ"א 38/3.

הפוסט מושגים מעולם שמאות המקרקעין – מאת שמאי המקרקעין פאדי עבוד הופיע לראשונה ב-Website.

לכן, יש להתייעץ עם שמאי מקרקעין, מומלץ לפני רכישת הדירה, וזאת כדי להימנע מהפתעות לא נעימות בדרך מהסיבה שאחרי חתימת חוזה מגלים שהדירה מוערכת בסכום נמוך/גבוה יותר משווי השוק שלה או שישנן בעיות רישוי הקשורות לדירה (חריגות בניה וכדומה).

לשם המחשה מקרה שקרה…

בני זוג צעירים רכשו דירת מגורים בקומת קרקע בת 4 חדרים בצפון הארץ. תמורת העסקה שולמו בני הזוג תמורה מלאה. כמו רוב הזוגות, גם הם לא ביצעו בדיקה שמאית לדירה לפני רכישה. לאחר מספר חודשים, במקרה גילו בני הזוג כי הדירה הורחבה וחדר אחד מתוכה הינו בנוי בצורה לא חוקית, דהיינו ללא היתר, וכעבור כשנה וחצי נדרשו ע"י העירייה להרוס את החדר הקיים מאחר והוא בנוי בחריגה מזכויות הבניה הקיימות.

דרישה זו מטרתה להחזיר את הבניין חזרה למצבו התקין, ועל כן הזוג ייאלץ להיפטר משט אשר שילם כבר בגינו והם יאלצו להפסיד סכום כסף נכבד לאור עובדה זו.

המסקנה ברורה, רוצים לרכוש דירה בצעו בדיקה לפני רכישה, אשר תחסוך לכם כסף, בעיות עתידיות ועוגמת נפש.

הפוסט רוכשים דירה? כדאי לקרוא! הופיע לראשונה ב-Website.